土地と建物の所有者が違うと、相続の際に問題が起こります

相続に関するご質問をいただき、ありがとうございます。

土地と建物の所有者が違うと、土地の所有者が亡くなることで問題が発生することがあります。
ご質問のケースは、まさにその典型例です。

ご質問にあった相続関係を前提にして、まず、もし御祖母様が亡くなった場合に権利関係がどうなるのかを説明いたします。
そのうえで、解決策についても記します。

この場合、相続で土地の権利関係はどうなるか

まず、御祖母様が所有されている土地が相続財産になりますので、御祖母様が亡くなった場合、その土地が御祖父様とお父様を含む３兄弟の共有財産（持分割合⇒御祖父様：１２分の９、お父様を含む３兄弟：それぞれ１２分の１ずつ。もし御祖父様が既にお亡くなりになっているなら３兄弟それぞれ３分の１ずつ。）になるのが原則です。

しかし、お父様がその土地上に建物を所有しているということは、御祖母様の長男であるお父様以外の相続人が、土地を使用することはできません。
ですから、共有財産としただけでは、お父様以外の相続人に不満が残るでしょう。
相続トラブルの原因となることが予想されます。

また、共有財産としただけでは、それぞれの相続人が亡くなった場合にさらに相続が発生しますから、共有者がさらに増え、権利関係が複雑になってしまいトラブルの解決が困難になるおそれがあります。

土地と建物の所有者が違う相続問題の解決方法

共有状態とするより、代償金を考えた方が、円満な解決となるケースが多いです。

つまり、相続人全員で遺産分割協議を行って、土地については長男であるお父様に単独で相続させる。
その代わり、ほかの相続人に対して、お父様がほかの相続人に対して、持分割合に相当する代償金を支払うということです。
問題解決には、この形が理想です。

しかし、ご質問のケースでは、その代償金を払うだけの余裕がないということですね。
長男であるお父様に資力があれば、代償金を支払って相続問題解決となりますが、ご質問のケースのように資力がない場合も考えられます。

代償金を支払う資金がない場合の解決方法は、「銀行から融資を受ける」か「父親の預貯金の分配を調整するか」のどちらか

ほかの相続人に代償金を支払う資金がない場合には、土地の相続を受けるお父様が銀行等から借り入れを行い、その資金で代償金を支払う形が望ましい解決方法です。

あるいは、御祖母様が代償金に相当する預貯金を残して亡くなったような場合には、その預貯金を代償金とすることも良いでしょう。

また、相続人の誰かに相続してもらい、その相続人から賃借するというのも手段のひとつです。
建物の登記さえされているのであれば、建物の登記名義人には借地権があります。
逆に言えば、土地を相続した人の理解を得られないような状況であるとすれば、その土地の上に建っている家は売ることも難しいのではないのでしょうか。

住居を失うという状況は避けた方が良いのではないかと思います。
ですから、お父様の債務状況や御祖母様の預貯金の状況にもよりますが、代償金を支払う資金がない場合の解決方法は、「銀行から融資を受ける」か「父親の預貯金の分配を調整するか」のどちらかです。

御祖母様が元気であれば、今から対策を

こうした問題を未然に防ぐために、もし御祖母様がお元気であるのであれば、遺言書を残してもらい、土地の相続について御祖母様のお気持ちを残してもらってはいかがでしょうか。
もし、御祖母様が「土地は長男であるお父様に相続させる」とお考えであれば、それが相続トラブルを防ぐ一番の方法ですし、一番の解決策です。
こうしたケースでは、遺言書は大変有効な対策です。
特に「公正証書遺言」をおすすめします。

参考記事⇒遺言書に関する当職のコラム

ただ、遺言書を残されていた場合でも、長男であるお父様以外の相続人には「遺留分」といって、一定割合の相続分を請求する権利があります。
それに備えて、生命保険の受取人を長男であるお父様にしておくなど、考えられる対策を検討してはいかがでしょうか。

有効な対策を検討する場合には、専門家に相談しましょう。

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